中房报记者 许倩 北京报道

地产行业低迷，大部分房企困局仍未解除。销售额下滑、亏损面加大、现金流减少，成为行业普遍现状。

据中国房地产报记者统计，TOP50上市房企（剔除仍未发布2023年度财报的中国恒大、碧桂园，）2023年营业总收入4.16万亿元，同比增加2%；归属母公司净利润-967.99亿元，比2022年亏损额增加了492.97亿元，平均每个月亏损80.67亿元。

作为衡量房企盈利能力的两大指标，净利润率和毛利率仍在下滑。中国房地产报记者统计的48家TOP50上市房企，2023年平均净利润率为-11.16%，比2022年下降4.4个百分点；平均毛利率为12.25%，比2022年下降1.9个百分点。

具体来看，2023年营业收入超过2000亿元的房企有5家，分别为万科、绿地控股、保利发展、华润置地、中海地产，其中万科以4657亿元营业收入排在首位，但同比减少7.56%。第二名绿地控股，营业收入3603亿元，同样下滑17.34%；第三名保利发展，营业收入3469亿元，同比增长23.4%，大有赶超万科争夺行业第一之势。

营业收入超过千亿元的房企有12家，除前述5家外，还有龙湖集团、招商蛇口、融创中国、建发国际、绿城中国、新城控股、金隅集团。

从营业收入同比增速来看，有4家房企增速超过50%，如滨江集团、中梁控股、融创中国、旭辉控股集团；6家房企下滑幅度超过20%，如金融街、信达地产、龙湖集团、华侨城、宝龙地产、路劲、中骏。

比营业收入下滑更严重的是亏损面仍在扩大。48家TOP50上市房企中，营业收入同比下滑的有25家，占比超过一半；归属母公司净利润同比下滑的有29家，占比超过6成；亏损房企有27家，接近6成。

营业收入第一的万科，2023年净利润121.6亿元，同比下降46.4%；今年一季度净亏损3.62亿元，去年同期净利润14.46亿元。万科将亏损归因于“受结算规模下降和开发业务毛利率下滑的影响”。

2023年亏损较重的是远洋集团、世茂集团、佳兆业等，亏损额均达到200亿元左右，合景泰富、雅居乐、禹洲集团的亏损额也均超过百亿元。此外，中骏集团、中交地产、首开股份、绿地控股等房企净利润同比跌幅超过1000%，值得警惕。

值得一提的是，随着化债取得重大进展，融创中国的经营指标有了改善。2023年，融创中国实现营业收入1542.3亿元，同比增长59.4%；归属母公司净利润-79.7亿元，同比减亏71.2%；有息负债2778.3亿元，比2022年减少205.9亿元。这为其他出险房企化债增加了信心。

2023年赚取净利润最多的是华润置地，归属母公司净利润313.7亿元，同比增长11.65%；中海地产以256.1亿元跃升至第二位；龙湖集团位居第三位，归属母公司净利润128.5亿元。

作为评判房企盈利能力的重要指标之一，ROE指的是股东每投入企业1元钱，企业能产生多少净利润。有3家房企2023年ROE指标超过10%，它们是建发国际、华润置地、滨江集团，ROE分别为15.47%、12.33%、10.32%。华发股份、龙湖集团2022年ROE均超过14%，但2023年分别降至9.66%、8.74%。滨江集团同样下滑明显，一年时间ROE降了6.3个百分点。

在21家盈利为正的房企中，有4家房企实现了营业收入和净利润的双重增长，如绿城中国、华润置地、中海地产、建发国际都是目前非常优秀的房企。其中，2023年建发国际实现营业收入1344.3亿元，同比增长35%，2019～2023年年复合增长率达65%；归属母公司净利润50.3亿元，同比增长2%，2019～2023年年复合增长率达31%。

现金流吃紧与高负债仍是房企普遍面临的危机。

据中国房地产报记者统计，TOP50上市房企（剔除中国恒大与碧桂园）2023年末货币资金共计1.35万亿元，比2022年减少1654亿元，同比下降10.9%；总负债高达14.12万亿元，比2022年减少了1.28万亿元，这说明房企正在想办法压降负债，但因基数太高，总量依然处在高位。若再加上中国恒大和碧桂园两大房企的高负债，TO50房企总负债将超过17万亿元。而房企自有资金的主要来源——销售额却同比下滑了18.4%。

截至2023年末，万科、保利发展、绿地控股3家房企总负债均超过万亿元，资产负债率分别为73.22%、76.55%、87.84%。

资产负债率超过90%的房企有7家，分别是佳兆业、阳光城、禹洲集团、融创中国、中南建设、金科股份、世茂集团，化债压力依然很大。

有3家上市房企手握现金超过1000亿元，分别是保利发展、华润置地、中海地产，清一色的大央企。2022年末有5家房企现金超过千亿元，其中，万科2022年末手握现金1372亿元，但2023年末则降至998亿元。

“现金王”依然是保利发展，手握货币资金1480亿元，但相比2022年减少了285亿元，同比减少16%，这个下滑速度仍是值得注意的。

第二名是华润置地，手握现金1372亿元，同比增长18%，稳健性和安全性更优于保利；第三名中海地产，手握现金1056亿元，相比2022年微降4%。

在房企2023年业绩发布会上，“现金流安全”取代“增长”“规模”等成为高频词。万科董事会主席郁亮表示，现金流安全是第一要务，公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作力度，保障更厚的安全垫。

华润置地副总裁陈伟表示，今年房地产市场整体政策会持续为促需求和稳市场注入积极动力，但市场还是存在库存依然比较高、客户短期信心还不稳定、二手房持续分流一手房等挑战，因此市场处在筑底回稳、积蓄向上势能的阶段。