中房报记者 许倩 北京报道

房企销售压力依然较大。

5月3日，碧桂园在港交所公告，4月单月共实现归属公司股东权益的合同销售金额38.5亿元，合同销售建筑面积43万平方米。据此计算，碧桂园4月份合同销售金额同比下降83%，合同销售建筑面积同比下降85%；前4个月碧桂园权益合同销售额173.6亿元，不及去年一个月的销售额。

目前，碧桂园仍未发布2023年度财报，“由于行业持续波动，公司面临的经营环境日趋复杂，公司需要收集更多信息以作出合适的会计估计及判断。基于谨慎考虑，公司预计无法按时披露2023年年度报告。”碧桂园方面称。

经营形势严峻，这是绝大多数房企普遍面临的困境。

克而瑞数据显示，4月份，TOP100房企实现销售操盘金额3121.7亿元，环比降低12.9%，同比降低44.9%，单月业绩规模仍保持在历史较低水平。1～4月，TOP100房企累计销售业绩10914.1亿元，同比下降46.8%，降幅收窄0.7个百分点。

行业前三依然是保利发展、中海地产、万科，1～4月销售额分别为960亿元、820亿元、788.7亿元，同比分别下滑38%、30%、41.5%。但保利发展的销售业绩仍优于其他所有房企，行业第一位置坐稳。

排在第四、第五名的绿城中国、华润置地，前4月销售额分别为755亿元、720亿元。其中绿城中国同比上涨8.6%，是TOP10中唯一保持正增长的企业；华润置地则同比下滑35.7%。

排在第六～第十名的是招商蛇口、建发房产、滨江集团、龙湖集团、越秀地产，销售额分别为588亿元、410.6亿元、355.9亿元、324.3亿元、302亿元，与前五名拉开很大差距，同比分别下滑46.7%、34.7%、41.4%、51.9%、46.4%。

去年前4个月，有6家房企销售额突破千亿元；今年前4个月，只有保利发展接近千亿元。

近日，保利置业、美的置业亦公布了前4个月销售业绩，累计合同销售金额同比分别减少41.22%、53.97%。

百强房企各梯队销售门槛值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低57.3%至258.8亿元；TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低52.6%和51.1%至68.7亿元和44.8亿元；TOP100房企门槛降低47.7%至18.5亿元。

一位企业人士称，在这轮调整中，保利置业、绿城中国等央企、混改企业，以及武汉城建、滨江集团等区域深耕型企业的销售韧性更强一些。

从融资情况来看，据中指研究院数据，4月份（截至4月29日）房企信用债共发行44笔，发行金额386.6亿元，同比下降9.9%。其中，民企和混合所有制企业发行方为滨江集团和美的置业，发行金额27亿元。

房企拿地更趋谨慎。1～4月，百强房企新增土地货值、拿地金额和新增土地建筑面积分别为6720亿元、3027亿元和3793万平方米，同比分别下降19%、23%和8%。这也是拿地金额今年首次出现下降。

行业前三保利发展、中海地产、万科，前4个月拿地金额分别为64亿元、16亿元、24亿元，同比分别下降62%、74%、92%，拿地销售比仅0.07、0.02、0.03。华润置地、招商蛇口拿地金额分别为179亿元、80亿元，同比下滑45%、26%。

TOP10房企中，只有滨江集团、绿城中国、龙湖集团拿地金额较去年增长，拿地金额分别为210亿元、154亿元、76亿元，同比增幅分别为85%、5%、7%。滨江集团前4月拿地销售比为0.59，在TOP10中为最高；其次是建发房产，拿地销售比为0.5。

值得一提的是，前4个月，百强房企中仍有近7成企业未拿地，百强房企平均拿地销售比仅为0.16。其中，销售TOP10拿地金额占百强比重为57%，投资高度集中在头部企业。

从新增土地货值来看，1～4月，华润置地以459.3亿元新增货值位列第一；第二名建发房产，新增货值为377亿元，第三名滨江集团，新增土地货值317.8亿元。建发房产、滨江集团4月份在杭州土地市场均获得较多地块。

“‘小阳春’的缺席、销售不及预期是导致企业持续审慎投资的最重要因素。”上述企业人士称，因此，在供求关系和市场预期恢复健康之前，土地市场规模超跌仍将维持一段时间。

相比于拿地扩张，现金流是目前头部房企考虑的第一要素。在投资策略上，聚集一二线核心城市，以销定投成为主要思路。华润置地管理层在2023年业绩会上表示，公司始终坚持稳健的投资原则，坚持量入为出，把现金流安全作为第一原则，保持一定投资强度，调节投资布局，优先保证高能级城市的投放。

龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠在业绩会上表示，龙湖今年依然会严守投资刻度，优中选优。在城市选择方面，会聚焦在一二线等一些高能级城市，同时也会密切关注政策和市场变化。

绿城中国执行董事兼行政总裁郭佳峰在业绩会上表示，现金流是公司的重中之重，公司每天检测现金流情况，每个月会根据各类的收支情况，滚动更新现金流，公司要确保拿地等各项主要支出对集团现金流安全无负面影响，全年也将继续严控净资产负债率在80%以内，以保持经营性现金流为正。

招商蛇口董事长蒋铁峰则表示，2024年进一步聚焦公司中长期发展，在开发方面尤其是要提升拿地质量，守稳基本盘，全面开源节流，确保公司现金流安全为主基调。

随着4月30日中央政治局会议的召开，为楼市政策定调，统筹消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实。在多位业内人士看来，房地产环境将进一步优化，房企销售将有所改善。