广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉

于帅卿/发自北京

“预计2024年全年市场跌幅将会明显收窄。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

10月17日上午10时，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。

会上，就促进房地产市场止跌回稳方面的工作相关部门作了说明。倪虹部长同时指出，接下来各部门要同心协力，把政策“组合拳”打好，狠抓落实，让这些政策的效果能够充分显现，让人民群众能够享受政策红利。

“从会议释放的信息来看，我们对房地产市场止跌回稳应充满信心，原因是政策‘组合拳’力度很大。”李宇嘉表示。

中国房地产报：10月17日，国新办就促进房地产市场平稳健康发展有关情况举行发布会，会议就保交房、“白名单”项目信贷规模、专项债收储、金融支持房地产发展等方面进行了情况说明，您如何理解、看待这次会议传达出的内容，最大的亮点是什么？

李宇嘉：最大亮点之一，就是纾困政策有了突破和顺应新时期的政策创新，如之前城中村改造一定要求要实物安置，不得货币安置，此次会议的说明顺应了将存量盘活和增量需求结合起来的原则，城中村改造和危旧房改造可以通过货币安置的方式来解决。

亮点之二，明确了量化的目标，比如新一轮房地产治理明确了要对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，如何实现“严控、优化、提高”需要具体的量化目标以引导市场预期，如这次提出了通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村和危旧房改造的目标。

亮点之三，加强预期管理，明确了100万套不是最终目标，后续还会加大，从而让市场相信通过存量盘活消化库存，扭转库存对市场的压力，不达目标不罢休。

中国房地产报：会议上提出，年底前要将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元，城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求，你怎么看待“白名单”项目信贷规模的扩围？

李宇嘉：房企融资协调机制已经落地实施两年，存在的最大问题就是项目修复比较艰难，进入“白名单”的项目大多也难以获得贷款。因此，未来，就是要让“白名单”融资对接机制效果上一个新台阶，彻底建立问题项目修复机制，解决合规项目的融资需求。同时，这也这意味着，不仅要扩大“白名单”覆盖范围，还要彻底打通从“白名单”到“授信审批”再到“融资落地”的各个堵点，确保合规项目“应进尽进”“应贷尽贷”。这样，房企资金链紧张得到缓解，风险得到控制，“保交房”也会有坚实保障。

中国房地产报：在你看来，特大城市如果全面放开限购是否会引发楼市“虹吸效应”？如果放开会给整个房地产稳定带来什么影响？

李宇嘉：大城市是否放开限购，主要取决于是否存在房地产市场投机炒作的行为，房地产市场是否存在过快下滑的趋势，这种下滑是否已经影响到了金融稳定、居民获得感、当地的经济基本面等。

今年上半年，一线城市社会消费品零售总额普遍负增长或零增长，明显低于全国以及其他城市的增幅，与房地产有巨大的关系。因此，大城市放开限购是有必要性的，是否会产生“虹吸效应”这个要综合来看，一些城市因为它的公共服务设施更好，城市的友好性、包容性更强，本身也会吸引人们过来，不仅仅与房地产有关。

城市之间有虹吸效应，一方面有利于产生激励效应，让其他城市通过提供更好的公共服务来吸引人口和人才；另一方面，有利于产生人口、产业集聚效应，更有利于推进创新和产业分工，提供更多的就业机会，从而在集聚中走向平衡，周边城市开展竞争和合作，推动产业链条重构，促进被“虹吸地区”的发展。

中国房地产报：据统计，保交房工作推进以来已经交付了246万套，目前社会各方面对打好保交房攻坚战很关注，会上也提出了一些要求。你如何看待“保交房”攻坚战工作成果，要如何做才能更好的推进。

李宇嘉：今年年底保交房攻坚战要获得明显的进展需要多措并举，供需两端同步推进，政府和市场一起发力。

一方面，房企资金来源超过一半的销售回款得到保障，是推动保交房的关键。要进一步夯实房地产市场止跌企稳的基础，促进销售活跃度增加。另一方面，销售层面好转了，房企项目问题修复的难度也就下降了，同时积极推进会上讲的“两手抓”，特别是项目在程序上的一些瑕疵，要夯实地方政府主体责任得到修复。这样，从白名单到授信审批再到贷款投放，也就水到渠成了。

中国房地产报：多项利好政策发布后，各地楼市的楼盘访客量、认购量出现上涨，整体趋势不断向好，你对于接下来楼市的发展有什么预判？

李宇嘉：国庆假期以后，各地商品房市场上升势头有所下滑，但部分三四线城市表现波澜不惊，这需要趁热打铁，乘势而上。今天的新闻发布会，多个部门明确了一揽子的政策部署，不仅形成了重量级的“组合拳”，且进一步夯实了市场对于房地产止跌企稳的信心和预期，预计10月份商品房的销售量，不管是环比9月份还是同比去年10月份，都会有大幅度甚至翻倍的增长，叠加11月~12月份的年度业绩冲刺阶段，开发商也会继续推动项目销售去化。以此判断，预计2024年全年市场的跌幅将会明显收窄。