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中房报记者 付珊珊 上海报道

随着中国房地产市场的不断成熟和调控政策的深入实施，上市房企的经营成本控制能力成为衡量其竞争力的重要指标之一。

三费费用，即销售费用、管理费用和财务费用，是房企运营成本的重要组成部分。

根据中国房地产报记者统计，相比2022年，TOP50上市房企2023年三费管控水平有一定程度的提升，其中，有27家房企三费费用率下降，占样本房企的56%；虽然仍有21家房企三费费用率在上升，但整体涨幅有限。

2023年，三费费用率同比下降较多的房企有6家，分别为世茂集团、中国奥园、旭辉控股、融创中国、合生创展和中梁控股，三费费用率下降均超5%。世茂集团2023年三费费用率从2022年的37.36%下降到23.5%，降幅居TOP50上市房企之首，究其原因，世茂集团2023年的三项费用率均在下降，销售费用率和管理费用率下降幅度较平稳，而财务费用率降幅则超过10%，这可能与企业融资减少、暂停支付境外债利息进行债务重组有较大关系。

总体而言，上述上市房企2023年三费费用率较2022年有所下降，显示出这些房企在成本控制方面取得了一定成效。然而，也有部分房企过去一年三费费用率出现上升，例如信达地产三费费用率上升了7.18%、金融街上升了10.19%、合景泰富上升了13.03%、禹洲集团上升了14.92%。

上述这些房企三费费用率上升可能与市场环境变化、企业战略调整或财务结构变动有关。尤其是企业财务费用上涨导致整体费用率上涨，例如金融街、合景泰富和禹洲集团，这3家房企2023年的销售费用率和管理费用率均在下降，但财务费用率却实现了大幅上涨，其中，禹洲集团2023年财务费用率上涨了15.8%、合景泰富财务费用率则上涨了18.75%。

在所统计的样本中，中海地产再次成为TOP50上市房企中费用管控能力最强的企业，其2023年三费费用率仅为2.69%；其次是滨江集团，全年三费费用率为3.08%；中梁控股三费管控力也较为出色，三费费率不足4%，位列第3。

反之，信达地产、陆家嘴、金融街、禹洲集团、世茂集团、富力地产和合景泰富三费管控能力还有待提升，这7家房企2023年三费费用率均超过20%。

从三项费用具体指标来看，销售费用率是衡量房企销售效率的重要指标。

中国房地产报记者统计数据显示，26家房企的销售费用率在2023年有所下降，占比超过样本数量的一半，另有22家房企销售费用率在2023年有所上升。

不过，在一位熟悉上市公司财务报表的会计人士看来，当前上市房企销售费用率下降不一定代表房企相关成本管控水平在提高，也有可能是部分房企减少拿地后入市项目变少、销售速度放缓导致，而相反，部分房企销售费用率增长也有可能是在行业调整期仍在拿地扩张，入市项目增加、新项目推广费用增加，在市场竞争激烈的环境下导致营销成本上升。

从数据上来看，2023年销售费用率同比下降的多为出现债务压力的企业，例如金科股份、中梁控股、中国奥园、融创中国、世茂集团、龙光集团、弘阳地产、禹洲集团等，此前有出险房企人士曾表示，对这类房企而言，由于已经停止拿地，公司反而不希望快速销售，而是会调整项目销售节奏，尽可能的保留货值，保存净资产。而2023年销售费用率上升的多为仍在拿地扩张的央企、国企，比如保利置业、华发股份、华润置地、越秀地产、招商蛇口、中交地产等。

在房企三项费用中，管理费用率的高低直接关系到房企的管理效率。

统计数据显示，2023年，29家房企的管理费用率有所下降，这反映出企业在提高管理效率、降低行政开支方面的努力。对于管理费用率上升的房企，一方面需要关注其管理效率是否出现问题，另一方面也要辨别，其管理费用率的上升是不是由于业务扩张导致的管理成本的合理增长。

就这个指标来看，2023年，TOP50上市房企中，管理费用率较低的企业有滨江集团、中海地产、中交地产、万科、招商蛇口、保利发展等，这些企业管理费用率均在2%以下；管理费用率较高的企业有中骏集团、雅居乐集团、合景泰富和富力地产，这些企业2023年管理费用率均超过8%，可能需要考虑进一步提升管理效率。

在三项费用中，财务费用率的变动可以反映房企的财务状况和融资成本，而2023年，房企这一指标变动较剧烈、分化较大。

具体来看，2023年的数据中，有房企财务费用率下降超过10%，比如世茂集团；亦有房企财务费用率上升超过15%，比如禹洲集团、合景泰富。2023年，TOP50上市房企中财务费用率最高的是禹洲集团，为17.61%，相反，有些房企财务费用率为负值。

“部分房企的财务费用率下降，这可能与市场利率下降、企业债务结构优化或融资渠道多元化有关。然而，也有房企财务费用率上升，这可能是由于债务规模增加、融资成本上升或外币债务受汇率波动影响所致。”上述财务人士表示，房地产企业财务费用是负值，可能是存款利息比较多，大于手续费用和利息支出，另外一种原因就是企业外币多，汇兑收益大。总而言之，房企财务费用为负数，说明企业的财务风险相对较小，不用为债权筹资支付大额利息费用。

2023年，TOP50上市房企中，财务费用为负值的企业有6家，分别为中海地产、建发国际、华润置地、越秀地产、龙湖集团和美的置业，基本上多为公司经营较为稳健的央企、国企和民企中的优等生。

整体而言，2023年，随着行业持续深度调整，房企成本控制的意识更加强烈，因此多数房企三费费用率处于下降趋势，反映出行业整体在提高经营效率、优化财务结构方面的努力。尽管如此，房企费用管控也依然面临诸多挑战，如市场竞争激烈、融资环境变化、政策调控影响等。

在一些业内人士看来，三费管控仍将是房企管理的重要课题，接下来，房企仍需要持续优化成本结构，提高运营效率，以应对未来可能出现的风险。