田傲云/发自北京

继华润置地后，又一央企地产商拟发行保障性租赁住房公募REITs（不动产投资信托基金）。

近日，招商蛇口保障性租赁住房REITs项目发布财务顾问、评估机构、法律顾问、现金流预测及审计机构等服务商邀标公告，采取单一来源采购方式，公示时间为5月25日至5月30日。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，招商蛇口即将发行保障性租赁住房REITs，既是对自身既有保租房存量资产和沉淀投资的盘活，也是优化招商蛇口财务结构和流动性，提升资产质量和继续扩大保租房业务的必要和利好之举。

在招商蛇口2022年度业绩发布会暨投资者交流会上，招商蛇口总经理助理兼董事会秘书余志良曾透露，公司正在积极部署租赁住房REITs赛道，未来以REITs作为退出通道的资产交易会形成一个常态化的安排，未来公司在资产运营的业务模块里头都会体现。

另据招商蛇口财报显示，截至2022年末，公司在深圳、上海共落地3个保障性租赁住房项目，新增管理面积4.9万平方米，新增房源1262间；轻资产深耕重市，2022年在深圳新增轻资产管理面积6.2万平方米，房源2644间。

作为创新投资品种，REITs是一种以不动产为底层资产的标准化金融产品，通过发行收益凭证汇集投资者的资金，交由专业投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资收益及时分配给投资者的一种投资基金。

2020年4月，我国公募REITs开始在交通设施、市政工程、产业园区等基础设施领域试点，2021年，为进一步落实中央“房住不炒”要求，保障性租赁住房被列入试点范围。

截至目前，已有4只保障性租赁住房REITs完成发行，分别是红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT和华夏基金华润有巢REIT。这4只保障性租赁住房REITs在发售当日涨幅显著，平均涨幅为27.3%。

对此，中银证券分析师夏亦丰表示保障性租赁住房REITs上市首日表现良好主要基于两点，一是稳定持续的分红；二是存量REITs历史涨幅较大，激发投资者热情。

“目前上市的4只产品的底层资产均为优质的保障性租赁住房资产，出租率均在90%以上，租金收入稳定，而且每年都会有2%以上的租金上涨可能，因此可以为投资者带来稳定持续增长的分红收入。”夏亦丰解释。

记者注意到，4只保障性租赁住房REITs中，华夏基金华润有巢REIT是首只由上市房企申报的产品，从运行情况来看，项目保持了较好的满租率，在一定程度上实现了保障性租赁住房REITs规划的预期目标。华润置地也由此打开基础设施资产盘活新渠道，更是在房企发行保障性租赁住房REITs方面起到示范效应。

今年5月初，华润置地董事局主席李欣也曾表示，华润有巢REIT底层资产包括位于上海松江区的两个项目，均为R4租赁住房用地上建设的大型租赁社区。两个项目背靠长三角G60科创走廊，周边产业发展势头良好，人口长期净流入，租赁需求旺盛，开业半年即实现满租，项目出租率长期保持较高水平。

李欣还提出，华润有巢规划了可持续的扩募计划，从持有的保租房项目中初步选定了计划扩募项目，待相关项目达到稳定经营状态，且符合监管要求之后，将尽快启动扩募筹备。“未来，华润有巢的投资战略将聚焦于一线、强二线城市的可扩募资产，不断提高优质资产获取能力，赋予华润有巢REIT不断成长的动力。”

除去稳定持续的分红外，投资公募REITs获得的收益还有买卖价差。夏亦丰表示，尽管保障性租赁住房REITs采取封闭运作，但后续会在交易所上市交易，投资者可以在二级市场进行竞价交易。而当前存量REITs价格走势整体表现优异，这与传统的地产板块的投资行情形成鲜明对比。”

但夏亦丰也表示，此前REITs价格的普涨受产品稀缺、避险情绪、政策加持和无风险利率下行等诸多利好推动。“随着时间的推移和市场环境的变化，公募REITs的上述利好因素也可能会变化，底层资产的估值也可能会受到运营风险和基本面的影响。”

尽管随着保障性租赁住房顶层设计的不断推进，金融、土地、财税等方面的支持政策密集出台，保障性租赁住房“融投管退”发展模式的雏形已经逐渐明晰。但该类业务仍面临着一些待进一步解决的问题。

结合华润有巢运营情况，柏文喜分析，目前存在的问题主要还是在国有建设用地上建设保租房由于地价较高而推高了总投资，但是租金水平受政府指导而导致较小的净现金流所能支持的REITs融资规模无法覆盖初始投资，从而让保租房失去了以REITs融资实现可持续发展的可能性。

三盛资本投资总监李超认为，底层资产的质量是最大的风险。“之所以前期试点只放开了基础设施，就是监管层出于为投资者负责的态度，但是投资终究是个人的事，每个人都是自己投资业务的第一责任人，学会辨别资产质量、选择实力雄厚的发起人、优秀的资产管理团队，这是最好的风险控制手段。”

“正是因为以上局限，才使得保租房在很大程度上面临着市场化和商业化的可持续发展难题，成为对于企业而言始终需要政策支持与政策补贴的无法完全市场化的‘鸡肋’业务。”柏文喜表示。

夏亦丰认为房企入局保障性租赁住房REITs需要进行两步，“最核心的还是先将旗下长租公寓项目纳入保租房，当纳保完成后，根据底层资产的运营情况，满足上市要求后即可考虑分拆。”