紧邻着地铁18号线沙溪站的信基沙溪酒店用品城。曾冬梅/摄
7月1日，广州市方圆房地产发展有限公司（以下简称“方圆地产”）发布公告，透露其联营公司广州升龙方圆置业有限公司（以下简称“升龙方圆”）一笔10亿元的逾期项目贷款获银行展期12个月。升龙方圆是广州市番禺区沙溪村改造项目的合作企业，两位股东均为民营企业。沙溪村是番禺区“第一旧改大村”，改造的投资总额高达398亿元，被誉为广州“最贵旧改项目”。今年5月份，方圆地产首次披露这笔项目贷出现部分债务未能如期偿还的情况，令沙溪村村民捏了一把汗。7月4日，升龙方圆方面对中国房地产报记者表示，贷款展期后，公司的资金压力将得到缓解，提振村民支持改造的积极性，接下来将继续正常开展旧改工作。
信基沙溪酒店用品城附近的新沙五金塑料城已在几年前搬迁。曾冬梅/摄沙溪村位于番禺区洛浦街，东临珊瑚湾畔住宅区，南至三枝香水道，西临新光快速，北至珠江后航道，紧邻地铁18号线沙溪站，是著名的酒店五金用品集散地。根据2020年7月番禺区城市更新局发布的《关于广州市番禺区洛浦街沙溪村更新改造实施方案的批复》，其改造范围总用地面积约为169.5公顷，规划总建筑面积365.3万平方米，改造成本约247.8亿元。《广州市2022年重点建设预备项目计划》显示，沙溪村改造项目的总投资额高达398亿元。据了解，沙溪村采取全面改造方式，以合作改造模式开展实施更新改造。2019年，上海升龙投资集团有限公司（以下简称“升龙集团”）、方圆地产联合体成立的子公司升龙方圆成为沙溪村改造的实施主体，其中升龙集团的持股比例为60%，方圆地产40%。今年1月份，沙溪村股份合作经济社组织了一次表决大会，表决内容之一是动用升龙方圆缴纳的5亿元旧改履约保证金，提取其中的3917.92万元，用于补缴该公司拖欠的集体物业租金、合同保证金、滞纳金等。虽然升龙方圆在4月份补足了履约保证金的缺口，但部分村民开始对该公司的资金实力和履约能力产生怀疑。5月份，方圆地产的一份公告进一步加剧了村民的担忧情绪。公告显示，2021年4月，升龙方圆与建设银行广东省分行签订《项目融资贷款合同》，后者提供10亿元借款用于升龙方圆实施沙溪村的旧村改造，方圆地产为该笔借款提供4亿元连带责任保证担保。“由于宏观经济环境、行业环境等影响，旧改项目进度不及预期，导致部分债务未能如期偿还。”方圆地产透露，升龙方圆正在与相关金融机构积极协调展期等解决方案。民营房企的资金链紧张是地产行业的共性问题，他们所主导的旧村改造项目有不少都面临融资难的挑战。2023年6月，因为拿不到银行贷款，广州珠江村的民营合作企业宣布转让49%的股权，退出该项目的改造。因此，此次升龙方圆的贷款能获得展期是出乎业内意料的。6月21日，建设银行广州分行与升龙方圆、各担保方就《项目融资贷款合同》签署《人民币贷款期限调整协议》，对原贷款合同项下的借款本金余额进行期限调整，调整金额为9.5471亿元，期限延长12个月，借款到期日为2025年4月24日。一位业内人士透露，除了沙溪村，部分民营房企主导的旧村改造项目，也有望在近期获得银行的展期支持。
酒店用品城内灯火通明，商户仍在正常经营。曾冬梅/摄地方政府披露的数据显示，沙溪村村民的改造意愿十分强烈。2018年，该村改造意愿表决同意率96.74%，2020年改造实施方案批复前表决同意率达95.29%。但在合作主体进场、改造实施方案批复后，该项目的推进却不尽如人意。根据沙溪村的改造实施方案，补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的，项目实施方案应当重新报批。而2023年7月31日便是批后表决的截止日期，但彼时该村的实施方案表决率还不到七成。因此，番禺区城市更新局同意将其批后表决和签约时间延后一年。为了加速改造进程，2023年6月，信基集团、沙溪村、升龙方圆三方签订了信基沙溪酒店用品城的清租协议。但一年多过去，这个专业市场并未有任何清场的迹象。7月3日，中国房地产报记者在现场走访时看到，信基沙溪酒店用品城内停满了车辆，各类商户仍在正常接待客户、发送货物。“没有听到要搬迁的消息。”一位经营家具的商家如此表示。此外，有外卖小哥发现沙溪村内一些关了几年的小商铺近期又开业了，部分集体物业也在重新招商。今年的7月31日是沙溪村改造实施方案批后表决的截止日期，即便多了一年时间，但其整体表决通过率仍不足2／3。有位村民表示，表决通过率低的原因有几个，如村民不想搬离祖屋、不满意拆迁补偿方案、不相信当地干部，认为开发商实力不足、担心项目烂尾等。升龙方圆的两位股东，今年确实陆续有资金紧张的消息传出。例如，升龙集团在广州的部分旧村改造项目被传拖欠临迁费、项目停工等。太平洋证券在6月27日的报告中透露，截至2023年12月31日，方圆地产未偿还到期债券余额24.08亿元、应付利息6.63亿元，一年内到期的有息负债余额远大于货币资金余额。为打消村民的顾虑，5月份，相关政府部门组织了一场旧改宣讲会，表示为防止项目烂尾，表决超过8成后，不是立刻就启动拆迁，而是要求合作企业存足198亿元（30%现金+70%银行保函）的复建安置资金才可以开始动工。
对此，升龙方圆表示，该公司将继续在政府的指导下，做好表决沟通工作，待表决率达80%后加快改造进度，同时也会积极筹集资金，申请政策支持，包括城中村改造专项借款等。
编辑：刘亚
中房报·城镇
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