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田傲云/发自北京

楼市持续筑底，即使是传统旺季的10月份也依旧成色不足。

10月31日，多家房地产研究机构发布了房企销售数据。根据中指研究院发布的《2023年1~10月中国房地产企业销售业绩排行榜》来看，10月单月销售额同比下降33.5%，环比下降7.5%；从累计业绩来看，TOP100房企前10月销售总额为52977亿元，同比下降13.1%，降幅相比上月扩大2.8个百分点。

其中，销售额超千亿元房企14家，较去年同期减少2家；百亿元房企100家，较去年同期持平。TOP100房企权益销售额为36181.6亿元，权益销售面积为21297.6万平方米。

惨淡的市场行情中，房企拿地更为谨慎且更为聚焦，仅热点城市或核心区域地块土地拍卖热度较高。

百强房企业绩继续缩水

整个10月份，TOP100房企单月实现销售操盘金额4476亿元，环比降低7.5%，降幅高于往年平均，同比降幅较9月扩大9.4个百分点至33.5%。累计业绩来看，百强房企1月~10月销售操盘金额的同比降幅达13.1%，年内累计业绩降幅继续扩大。

从各大阵营房企数量来看，今年前10月，销售额超千亿元房企有14家，较去年同期减少 2家；销售额在500亿元~1000亿元间房企有12家，较去年同期减少7家；超百亿元房企100家，较去年同期持平。

从销售榜单看，前三强分别是保利发展、万科、中海地产，前10月销售额分别为3681.5亿元、3116亿元和2642.3亿元。排在第四名的华润置地，前10个月销售额2618.2亿元；第五名是招商蛇口，共实现销售额2473亿元。

去年1~10月销售榜TOP5强分别是碧桂园、保利发展、万科、中海地产、华润置地。经过一年市场调整，保利发展已经以565.5亿元的优势领先第二名，稳居行业榜首；华润置地已超过中海地产，跻身第四名；碧桂园已经退出销售TOP5强阵营。

在保利发展2022年度工作会议上，董事长刘平曾提出升级版目标——“进三争一”，并表示2023年公司将继续不断做强做大自身，将按照既定战略，把握市场机会。如今，保利发展显然已经实现其提出的“进三争一”的目标。

尽管从销售金额方面看，碧桂园已经退出销售TOP5强阵营，但在销售面积方面碧桂园仍“一骑绝尘”。

今年1~10月，碧桂园全口径销售面积达2374.7万平方米，超过第二名保利发展484.5万平方米；权益销售面积1971.6万平方米，超过第二名万科511.6万平方米。

不过，与去年同期相比，碧桂园全口径销售面积和权益销售面积均出现大幅下滑，这也导致碧桂园在全口径销售额和权益销售额榜单中从去年1~10月的榜首到今年同期跌出前五。

对此，业内普遍认为，这与碧桂园长期以来重仓三四线城市策略有关。碧桂园也开始转换策略。2022年业绩会上，碧桂园董事会主席杨惠妍表示，在布局上从原先偏重三四线城市转向一二线城市和三四线城市“五五开”的布局。

惨淡的市场行情中，房企拿地更为谨慎且更为聚焦，仅热点城市或核心区域地块土拍热度较高。根据中指数据，今年前三个季度，地方国资拿地金额占比仅为13%，较2022年全年下降29个百分点，民企拿地占比在两成左右，仍处于低位。

楼市交易呈现下降态势

8月底以来监管部门及地方频繁出台政策利好，多数城市限制性政策已基本放开，北上广深等多地落实首套房“认房不认贷”，为市场注入信心。

10月，明确大城市推动规划建设保障性住房，城中村改造明确三类推进方式。同时，各地优化政策进一步落地推进，但政策效果持续性不足，全国房地产市场整体依然面临一定压力。

克而瑞研究中心认为，目前，楼市复苏动能不足、企业仍需加强供应和营销力度以提振成交去化。10月近6成百强房企单月业绩环比降低，近半数百强房企同环比双降。有20家百强房企的单月业绩环比降幅大于30%，40家的环比降幅在0～30%之间。

中指院认为，“认房不认贷”政策落地后，10月多地市场情绪回落，政策效果持续性不足，房价普跌、一线城市政策优化预期等因素依然制约着购房需求释放节奏。

供给端来看，10月份，企业推盘意愿回落。据中指院统计，10月份，重点100城新房成交面积同比下降约10%，降幅较9月收窄；重点50城批准上市面积环比下降超50%，同比下降超四成，供应规模处在低位。

克而瑞研究中心发布的数据也显示，10月供应显著缩量，重点30城供应环比下降45%，前10月累计同比下降8%。成交环比上涨9%，同比减少4%，累计同比增幅收窄0.65个百分点至1.58%。

分能级来看，一线城市平稳运行，9月小幅放量后10月再度回落，但仍好于7～8月水平；二三线城市成交环比持增，但可持续性不足。

对此，克而瑞研究中心认为，四季度房地产下行压力依然存在，供应或将低位回升，成交则不容乐观，热点城市和热销项目个数都将持续减少。