苗野/发自上海

又一热点城市全面取消限购！

5月9日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，提出科学编制住房发展规划、优化住宅用地供应、全面取消住房限购、优化公证摇号销售、加强住房信贷支持、优化积分落户政策、推动高品质住宅供应七条措施。

这次“杭七条”新政是继3月14日“杭五条”新政之后的又一重磅救市政策。

其中最受关注的内容是：

全面取消住房限购，在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。

对于购房意向登记家庭数量小于或等于准售房源数量的新建商品住房项目，取消公证摇号销售要求，由开发企业自主销售。

对购房人在所购住房城区范围内无房或仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房贷款可按首套房认定。

在杭州取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。

中指研究院华东大区常务副总经理高院生认为，杭州全面取消限购的背后，主要源于新房市场的相对低迷表现。

中指研究院监测数据显示，2024年1～4月，杭州市区新房成交量188.3万平方米，新房热度持续下降。“基于此，杭州新房时隔近八年再度放开限购，目的就在于激发更多的潜在需求。”高院生认为，杭州限购的全面放开，叠加其他配套政策，将有利于有效需求积极释放。

一方面，购房即可落户，吸纳更多的省内或外地新增需求；另一方面，本地改善需求或得以加速释放。购房区域内无房或有一套挂牌的情况可以按首套住房认定，无疑降低了改善客户的购房成本，促进其释放，卖旧买新链条将大大通畅。

克而瑞数据显示，杭州今年4月新房成交31万平方米，环比下降62%，同比下降75%。累计来看，前4个月新房成交187万平方米，同比下降59%。去化率方面，杭州今年4月新房去化率66%，环比增长12个百分点，同比降5个百分点。截至4月底，杭州新房库存701万平方米，去化周期为15.5个月。

易居研究院研究总监严跃进认为，杭州是4月底中央政治局会议后全国首个全面取消限购的城市，对其他还有限购的城市具有较大启发。杭州退出限购，对于后续市场的提振具有非常重要的作用。

纵观杭州限购松绑记录，近7个月时间内，历经了从外围区域到主城区、从二手房到新房的松绑过程。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为杭州取消限购基于的市场背景是房价明显下跌、成交疲态、二手房库存积压以及待开发的巨大土地规模。

根据杭州贝壳研究院的统计，4月份杭州十个行政区二手房均价全部下跌。跌得最惨的是临安区从新政前的15415元/平方米跌至12199元/平方米，跌幅高达21%。此外，滨江区、钱塘区、西湖区以及余杭区的跌幅均超过了10%；最为坚挺的是上城区，跌幅为2%。

杭州二手房退出限购新政后，新增客源和新增带看对比去年同期都超过50%，成交同比上涨了35%。“成交上涨主要因为降价激发了自住客群的置业需求，还有学区房的客户在增加。”李宇嘉说，新政出台的前半个月，杭州二手房的日成交量接连突破300套，最高峰时更是达到了421套，但从中下旬起，成交量出现明显回落。杭州目前二手住房挂牌出售量，公开数据显示超过20万套，实际数量可能在25万套左右，这一规模应该是全国最高之一。

在李宇嘉看来，杭州退出限购意味着除了一线城市核心区，上一轮布局的限购基本上退出。杭州目前新房和二手房的库存去化压力非常大，当打新刺激的购买力减退，当二手房挂牌量居高不下，价格持续下跌，当滨江这些本土优质房企拿地意愿开始下降，未来一段时间，杭州将进入去库存、去泡沫和需求相对低迷的阶段。“杭州楼市到了回调的时候了。”

截至目前，除海南省外，核心城市中北京、上海、深圳政策仍较为严格，广州（120平方米以下）、天津（120平方米以下新房等）、西安等城市部分核心区仍有限购政策。

中指研究院市场研究总监陈文静预计，接下来上述这些城市将继续优化限购政策，特别是二线城市，限购政策调整节奏或将加快，同时核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策也具备调整预期。

中银证券认为，“五一”期间楼市成交数据仍然低迷，预计核心城市政策将进一步优化调整，一线城市政策依然具备优化空间，“渐进式”优化仍是主要方向。随着宏观政策协同发力以及房地产供需两端政策持续跟进，二季度市场情绪有望边际好转，尤其是核心城市在政策带动下，市场活跃度或将逐渐修复。