上海奉贤区一楼盘销售现场。徐凡淋/摄
非沪籍单身限购10年，外地单身限购松绑在上海正逐步扩大。
新年伊始，上海楼市传来多个重磅消息，非沪籍单身人士在上海可购房范围再扩大。自2023年12月14日降低购房首付与房贷利率后，1月13日上午，上海青浦、奉贤新城两个区先后发布人才购房新政，凡在沪缴纳社会保险与个人所得税满3年及以上，在本市无住房，与青浦区、奉贤区用人单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非户籍人才，可在青浦区、奉贤区规定区域内购买1套住房，购房资格由家庭调整为个人。这两个区松绑限购虽对区域范围与企业有限制，但实为青浦新城、奉贤新城的核心区，范围更广，门槛更低。新政出来后的首个周末，奉贤新城与青浦区项目楼盘多名销售人员表示，新政当天就有不少单身人士咨询，周末两天看房量有增加，甚至有成交。“五个新城是上海发展重点，青浦和奉贤两区打响了2024年定向放松的第一枪，预计松江和嘉定两大新城后续也会有类似举措。”上海中原地产资深市场分析师卢文曦表示，根据上海“2035规划”，五个新城有明确的新增人口指标，实时放松限购是人口导入的必要措施，有利于盘活远郊区域、减轻中心城区负荷。卢文曦认为，青浦与奉贤两个新城是楼市交易重点区域，在2024年初释放利好政策也显示出地方政府对产业、对楼市等多方面呵护。临近年底，即使短期内楼市不会有太直接的成交量，预计也会在年后兑现“小阳春”利好。
“我一直有购房计划，每当看到中意的房子，都苦于非沪籍单身被限制购房资格，现在终于有购房资格了。”在上海工作了8年的单身人士崔煕（化名）表示，政策出来后，第一时间跟此前看过的楼盘咨询确认可购范围，是时候去看房了。崔煕表示，去年12月金山人才政策出来后，一直很关注上海购房政策，近几年也在上海青浦、奉贤等多个区域看房，最后都因非沪籍单身限购而搁置。回首上海非户籍单身限购政策，政策始于10年前，2013年11月8日上海发布房地产市场调控政策七条措施，其中规定非沪籍单身不可购买70年产权的普通商品住宅，但可以购买50年产权的酒店式公寓。如今，10年过去，类似崔煕这样在上海工作生活多年，单身而又限制购房的非沪籍单身人士不少。此次奉贤、青浦新政，在上海从事多年房地产销售的中介人士李涛直言“在上海购房政策中，放开单身限购最有份量，已婚才可购房这一要求对非沪籍人员购房限制很大，由于缺乏归属感，也不利于留住人才。”最近两年，上海购房政策陆续松动，从临港新片区，符合条件的人才只需3个月社保就可以购房。2023年10月，金山区发布人才安居新政，规定符合要求的非户籍单身人才可在特定区域内购房。现在的奉贤新城与青浦新城，加上金山区与临港新片区，目前上海共有4个区域放开非沪籍人才单身限购。“金山新政除了引发我们对解除限购遐想外，比较深的是认定门槛高。”李涛认为奉贤新城和青浦新城对单位认定门槛较低，社保从5年降至3年，非常有诚意。具体来看，青浦区与奉贤区均要求，在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上，且在上海市无住房，与区域内用人单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非沪籍人才，用人单位和个人符合相关条件，可在青浦新城、奉贤新城区域范围内购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。其中，青浦区单身人士可购房范围总面积91.1平方公里，四至范围东至老通波塘，南至沪青平公路（新），西至青浦大道，北至D26沪常高速，总面积91.1平方公里。此外，将根据城镇发展和产业升级需求，购房区域适当优化。奉贤区的人才购房区域总面积约68.9平方公里，范围设定东至浦星公路，南至上海绕城高速，西至沪杭公路-南竹港，北至大业公路；北至芝泽路，东至沪杭公路改线，南至八字桥路附近，西至地灵路。对比金山区人才新政，从放宽购房范围来看，奉贤新城放开范围68.9平方公里，青浦新城放开范围91.1平方公里，放宽购房范围分别是金山（36.2平方公里）的2倍和3倍。在单位认定上，只需企业在奉贤新城或青浦区即可。易居研究院研究总监严跃进表示，此次青浦与奉贤新城的政策调整，相较此前金山政策，认定较为宽松，有利于职住平衡，市场反馈可能会有差异，青浦区由于大虹桥和长三角一体化概念，片区市场反馈会更强一些。一线城市松绑楼市，有利于打破全国楼市的天花板，带动一二线城市全面回暖。
新政落地后的首个周末，多个楼盘单身人士购房咨询增加。青浦新城板块楼盘印象青城案场销售经理刘孟龙表示，1月13日，新政落地首日下午，就有单身人士咨询购房，第二天周日已有接待单身人士前往看房。1月10日~14日，奉贤区正在认购的项目上江南璟荟名庭，现场销售人员表示，一批次剩余房源近4天成交7套，1月13日~14日项目到访量近200组，客户到访增量明显。奉贤区楼盘海月四季与中建海樾府销售人员均表示新政后已有接待单身人才前来看房咨询。在成交方面，海月四季楼盘相关人员表示，由于临近年底，真正预期成交有望在年后发力；中建海樾府相关人员则表示，项目临近交房，新政出来，项目依然会推出特价优惠房源。此外，青浦、奉贤区部分不在政策内的项目也接到单身人才的购房咨询，咨询是否在单身放宽范围内。从市场情况来看，此次奉贤新城与青浦新城松绑非户籍单身人才购房政策与市场供需不无关系。中指研究院数据显示，青浦新城2023年新房成交面积下降10.9%，去化周期约14个月，奉贤新城2023年新房成交面积同比下降24.3%，去化周期约7.4个月。在土地市场，奉贤区和青浦区在上海2023年四个批次中供应的涉宅地块宗数与体量均较大。其中，青浦区2023年成交涉宅地块9宗，成交建筑面积123.4万平方米，成交建筑面积居全市第一；奉贤区2023年成交涉宅地块7宗，成交建筑面积66.6万平方米，叠加现有库存房源，为上海库存量较大区域之一。其实，上海远郊楼盘去化，不仅青浦区与奉贤区，2023年五个新城新房市场在第5批次后触发积分项目逐步减少，第10、12批次触发积分项目均为零，项目平均认购率同步下滑，去化面临一定压力。二手房市场方面，五个新城二手房市场同样承压，挂牌量攀升，成交量呈走低趋势。根据兔博士二手房挂牌量与成交量数据显示，2023年2月，奉贤区二手房挂牌1363套，成交938套，2023年12月奉贤区二手房挂牌量升至3110套，成交量降至569套；2023年2月青浦区二手房挂牌量为2301套，成交721套，至2023年12月青浦区二手房挂牌量上升至4510套，成交量缩至509套。此外，金山区、临港自贸区、嘉定区、松江区同样面临二手房挂牌量走高，成交下降走势，市场面临去化压力。58安居客研究院院长张波表示，青浦新城与奉贤新城放松外地单身购房要求，可释放出潜在购买力，扩大有效购房人群范围，对供应量较大的青浦和奉贤在2024年成交量提升有一定作用。同时，张波认为，放松外围区域限购将是2024年一线城市政策重点，目前青浦和奉贤限购的放松虽然偏保守，但已经明确给出了限购放松的信号，预计下一步五大新城区域跟进限购放松的节奏会加快。政策对楼市的效果，从2013年9月认房不认贷，到2023年12月14日上海优化住房信贷政策和调整普通住房标准，政策调整后，普通住房标准不再看总价，首套房首付比例下降至最低30%，同时首套、二套房贷利率全线下调。同策研究院数据显示，2023年12月五大新城来访指数环比降幅扩大，除嘉定新城网红楼盘理想之地“日光”之外，多个楼盘前期认购惨淡不采取摇号开盘，部分远郊新盘认购率仅3%。2024年第一周，新建商品住房仅1个楼盘开启认购，共有11个楼盘开盘，仅2个前期触发积分项目开盘售罄，另有3个楼盘认购冷清不采取摇号开盘。对于本次青浦区与奉贤区人才新政，镜鉴咨询创始人张宏伟表示，政策会有一定效果，新政加持将让上海楼市平稳过渡到2024年3月，但春节前交易量不会有大幅提升，很大原因在于这两个区均为刚需客购房为主，当前经济形势下，收入的不确定性导致刚性购房较为谨慎，预计后续人才购房放松力度会更大。
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