徐凡淋/发自上海

经过最长的一轮紧缩周期，房地产市场迎来了转变，刺激市场的调控政策频出。进入到新一轮的宽松周期，房地产是支柱性产业也被重新提及。但今时不同往日，中国在城市化、老龄化和少子化影响下，购房人口结构、人们对经济和房价的预期、房地产行业内部的供需关系都出现新变化。

“724”中央政治局经济会议表明我国房地产市场供求关系发生重大变化之后，各地房产新政不断出台。尤其是自9月开始，各主管部门陆续出台了差异化住房信贷政策：“认房不认贷”、购房首付下降、存量房贷利率下调，伴随多项针对性政策落地，有业内人士认为，将带动更多改善型住房需求的复苏与市场情绪的进一步转暖，房地产行业有望迎来趋势性回升。

刚刚过去的“金九银十”，央视网发起一场在快手站内落地的直播活动，邀请华夏新供给经济学研究院创始院长贾康，空白研究院创始人、贝壳研究院名誉顾问、中国房地产估价师与房地产经纪人学会理事杨现领，快手理想家运营管理负责人刘涛就房产政策解读及未来走势、新一二线城市发展和房产供需变化展开讨论。

新政落地后市场变化

全方位的房地产支持政策密集落地后，房企销售回升，成交环比上涨。克而瑞最新统计显示，百强房企9月业绩环比提升17.9%，环比增幅高于去年同期；10月重点城市供应环比下降45%，成交环比上涨9%，百强房企10月业绩环比增长0.6%。

“8月以来，国家出台了近200条房产相关政策，刷新了历史纪录。据快手一名房产主播反馈，9月整体数据明显提升，开播率整体提升20%~30%，房产类视频发布量提升近30%。在快手96安家节后，直播间评论咨询量增加了约20%。”刘涛认为，这些数据表明3月~9月，很大一波的需求被挤压，购房者多数处于观望状态，政策密集落地后，刺激购房者带看买房，预估半个月到一个月之内，这些带看会形成一些实际成交数据。

一系列房产新政落地后，市场成交有了明显提升，哪些被挤压的市场需求得到重点释放？

贾康认为，一线城市宣布“认房不认贷”之后，风向标效应越发突出，多个省会城市取消限购限贷，释放实际存在的相当可观的一些刚需和改善型需求。

存量房贷下调、认房不认贷和换房退税费，此类政策是对改善人群购房决策影响最大的政策利好。其中，存量首套房贷利率的降低直接减轻有房人群的经济压力，“认房不认贷”和换房退税费政策更是切中改善人群痛点，有助于降低置换成本，促进“卖一买一”的联动需求，因而对改善人群的购买力影响明显。虽然首付比例下调的改善人群虽多，部分改善人群认为，购房门槛虽有所降低，他们仍会理性评估自己的长期还贷压力。

从“保交楼”降低交付风险，到“降利率”降低买房成本，再到“认房不认贷”扩大潜在购房人群，杨现领认为每一阶段的楼市都有其针对性和节奏，下一阶段可能会在稳交易量基础上稳房价。

“当前交易量已经有所恢复，但是房价还处于下调周期，因此购房者对未来预期比较谨慎，下一阶段我们怎样稳定房价预期，这是比较重要的。”杨现领补充道。

供求关系之变

房地产市场密集政策调控在历史上并非首次，但本轮楼市调控的背景跟以往有所不同，最显著的变化是供求关系的变化。

7月24日召开的中共中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

房地产市场供求关系发生重大变化，是中央对全国楼市走向的最新判断。而近期出台的系列楼市新政，正是基于这一重大变化。伴随房地产市场供求关系的改变，国内已经从卖方市场进入到买方市场，2023年以来买方市场态势进一步深化。

根据诸葛数据研究中心监测数据显示：2018年重点10城二手房源平均去化周期仅85天，2023年多城二手房源去化周期上升至200天。

供需关系发生了重大变化，意味着房地产市场走向买方市场，促使快手房产主播这样类似买方单边代理的角色成为了未来的趋势。

“买方市场的到来，房价形成机制和供需关系的动态调整机制变了。这个过程里面，业主、客户、经纪人都需要重新调整自己的专业角色。“杨现领认为，这一轮市场回暖主要推动力是已经形成意向的存量客户，对于一些购买意向还没有形成的增量客户，需要大量的专业咨询，这也是为什么快手房产主播快速发展的原因，因为客户在咨询环节的停留时间更长，需要大量咨询才能形成决策，需要不断找房产主播问询。

“当前市场上，像快手这些平台最大的价值之一就是为消费者提供了一个中介之外更专业、更中立的地方，因为它非即时交易。我觉得对于经纪人、房产主播来说，要从成交立场迁移到跟客户同频的立场，只能站在他的立场去同频思考，才能够赢得信任。消费者购房决策周期变长之后，这个过程里给了房产主播、经纪人很多提升专业成长的机会。“杨现领说道。

杨现领表示，中介行业需要去中介化，不要做中间人，而要做委托人或代理人，这需要平台主播转换立场，不要做中介，这是核心。