取消商品房预售制度近年来呼声不断，新建商品房能否实现现房销售？3月3日，全国政协委员，江苏省南通市副市长刘洪建议，对新出让土地逐步实行现房销售，并拟定取消预售、全面实施现房销售，分阶段进行。刘洪表示，实行商品房现售制度，可有效规避当前预售制度带来的问题，有利于房企降低资金杠杆，充实开发经营资本金，防范化解行业和金融风险；有利于把土地、资金等稀缺资源，向优质房企配置倾斜，提升房地产开发品质；有利于降低购房人购房风险，维护购房人合法权益。在目前房地产市场存量较大，群众购房需求减弱的环境下，全面推行商品房现房销售制度，时机已经成熟。对于目前南通楼市市场情况，有购房者表示，南通现在有一半楼盘现房销售，估计明年更多，而之所以现房销售的原因不是政策，而是市场，不少楼盘从2021年开盘，更早的2020年开盘，到今年仍有不少存货量，实际已经是现房或准现房销售。以位于南通市主城区江海大道万达广场附近的长泰滨河国际为例，该项目2021年7月开盘，共1000套房源，主力户型116~145平方米，销售均价23500元/平方米，套均总价278万元起，部分房源还有折扣优惠，目前仍还有300多套房源未售，项目将于今年12月全部交房。该楼盘销售人员表示，如果交房还没卖完，实际已经是现房销售。同样位于南通主城区万象城附近的北纬雅苑项目，2021年11月开盘，将于今年9月底交房，主力户型96~113平方米，项目共1238套房源，销售均价20500元/平方米，目前仍有170多套房源在售。北纬雅苑项目开发商南通市宏茂房地产有限公司项目经理万新通告诉记者，主城区如此，郊区房源更多，项目9月份交房，相当于准现房。在过去，南通现房销售楼盘主要为此前地价溢价率超40%的项目，最近两年地价底价成交、溢价率较低或比底价高一点，大部分房源为期房销售。如若实行现房销售，对开发商资金要求更高，开发成本与资金周期更长，压力更大，可能会淘汰部分小房企，更多倾向于品牌房企，大开发商。对于购房者而言，即买即住，避免楼房烂尾，总体各有利弊。“现房销售就南通市场而言，南通也不适合。南通楼市已经连续三年加速下滑，2022年成交量下降53%，目前开发商在南通拿地积极性不高，如果推行现房销售，开发商的拿地意愿会进一步下降，尽管年后两个月，南通楼市成交量有所上升，但市场还未完全回暖，部分购房者市场信心仍然不足。”同策研究院研究总监宋红卫表示。从全国范围来看，宋红卫认为推行现房销售还不适宜的主要原因有三个：第一，从存量项目来看，目前全国房屋施工面积达90亿平方米，项目融资、开发及营销都按预售模式进行。如果全面推行现房销售，等于直接快速去杠杆，必然导致房企债务危机。第二，从增量项目来讲，如果推行现房销售，开发商的开发和营销周期基本增加一倍，意味着所有成本都在增加，资金周转率下降，房企拿地积极性快速下降，不利于行业稳定。第三，推行现房销售会增加市场信心的恢复与阻力。从商品住房预售制发展来看，该制度是我国房地产业发展实践中形成的，在一定程度上有利于促进市场供需平衡，并与我国房地产业融资模式相适应，是一种实践中形成的较有效的市场机制。但在实践中也出现了一些风险与问题，2022年部分城市出现楼盘烂尾及断供现象，如果预售制度管理不规范，已经存在并产生交易风险。“虽然我国实施预售资金监管制度，以保证项目资金不被挪用，但从实践看，这一制度并不完全保证项目资金的安全，一旦开发企业资金链出现问题，就会出现烂尾楼现象，购房人权益无法得到保障。” 上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿表示，今年取消预售制度的呼声不断，如果取消预售，改为现房销售，对保障购房权益、避免交易风险有益，在条件许可下，鼓励开发商进行现房销售是一种趋势。但在目前一刀切取消预售制度还不现实，一是开发企业融资模式不适应，会加大项目资金流压力；二是可能带来短期的供应不足，影响市场预期。从长期来看，崔光灿认为，逐步加大现房销售比例，在金融环境与房地产市场环境许可下，现房销售成为市场的主要供应模式将是一个趋势。作为预售制是否需要全面取消，仍需要多调研并谨慎操作。对于条件许可的城市，如一些中小城市住房供应量相对充裕，现房供应比例大的城市，可以考虑阶段性取消预售制，并积极探索全面推进现房销售的机制。
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