上海2000万元以上豪宅有的涨千万元，有的跌千万元，正成为市场独立行情。而二手动迁安置房正越来越明显的成为刚需购房客成交主力。据上海网上房地产数据统计，2022年12月，上海二手房成交约12285套，环比11月下降约24.06%。2022年1~12月上海二手房共成交159304套，同比2021年下跌43%，成交量缩至2017年~2018年之间。其中，成交总价300万元以内的刚需房源占成交总量的62.93%，同比2021年上升2.39%；总价2000万元以上二手房源成交1988套，同比2021年（2473套）减少485套，降幅约20%，同时该成交量为2019年的2倍。值得关注的是，在二手房市场波动中，刚需依然是存量市场最坚挺的力量，成交量排名前五的楼盘中，有四个楼盘为拆迁安置房。对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，近年来，上海拆迁安置房无论从户型设计，还是社区品质均有大幅提升，新建安置房均为带电梯高层住宅，地下车位充足，外观设计跟商品房相差无几，物业管理，小区绿化也有很大提升，可能不如品牌商品房，但对比没电梯，没车位的“老破小”老旧社区，在二手房成交中优势明显，郊区“老破小”去化压力承压。对比“老破小”，刚需客更青睐拆迁安置房，二手房刚需化正成为存量房市场中的特点。2022年二手房成交区域分布中，浦东新区、宝山、闵行分别为成交量前三名，其次为松江、青浦、嘉定轨道交通，生活配套成熟的区域成交占比较高。在2022年上海二手房成交网签排名中，排名前五的小区有四个为2018年左右建设的拆迁安置房，也是市场成交最为活跃的产品。成交排名前五小区中，位于松江佘山板块的佘北家苑康桂苑套均面积70.47平方米，成交255套成2022年上海二手房网签排名第一；松江泗泾塘河家园顺康苑套均面积66.32平方米，成交249套排名第二；奉贤南桥江海新村套均面积81.04平方米，成交240套排名第三；奉贤柘林如意佳园套均面积89平方米，成交238套居成交量排名第四。根据上海中原地产挂牌信息，以松江塘河家园为例，位于松江泗泾板块动迁房塘河家园挂牌均价34400元/平方米，67平方米总价230万元，首套首付款81万元，为刚需购房可接受范围。“客户担心2023年二手房核验价放开，年底抓紧买房的人不少。”代理塘河家园房源的上海中原地产业务经理刘亚平表示，塘河家园为总高18层电梯房，房屋公摊面积小，500米内有华东师范第二附属中学松江分校，松江区泗泾第五小学，购房客较多，成交较活跃。对于客户为何选择拆迁安置房，刘亚平认为，拆迁安置房户型设计，品质比前几年有明显提升，不仅有停车位，电梯，物业管理比很多的“老破小”都要规范，且有税费优惠。另一方面，目前市场挂牌量供大于求，当买家在相同价位有很多产品可以挑选的时候，会优先选择对自身有利的房源，包括交易条件以及服务有保障的房产中介，市场整体还是从卖方话语权转为买方话语权。在市场挂牌量方面，根据链家地产的数据显示，上海二手房东的挂牌量一路激增，2022年12月达到4.4万套，而2022年1~6月二手房挂牌量为1.3万套左右，总体与二手房成交量基本一致。卢文曦表示，2023年市场进入博弈阶段，相对“老破小”小区，动迁安置房越发成为二手刚需购房者成交主力，且越来月明显，郊区“老破小”去化依然承压。下跌千万元或上涨千万元，上海豪宅市场的涨跌也成为市场独立行情。上海中原地产一名销售人员告诉记者，相比去年6~9月，2022年11月底到12月成交量有所回升，前后成交了11套总价千万元左右的房源，但售价均下降了10%。曾经动辄30万元/平方米的翠湖天地，最近的成交价在20万元/平方米左右。“融创一名业主为了腾新房名额降价1000多万元卖房。”上海百庭豪宅营销经理张青从事房地产行业多年，他认为目前市场二手房议价空间加大，主要原因，一是业主为了腾购房名额，另一方面是资金紧张，急需资金。同时，张青表示开发商资金紧张议价空间也较大，如：2022年12月一位客户购买了尚海湾一套563平方米的房源，原价9000多万元，实际成交价7500万元，降幅1500万元。虽然二手房成交及价格整体下滑，但张青称，并不是所有小区都下跌，品质好，地段好的房源价格依然稳定，尤其总价3000万元以上的房源价格变化不大。以翠湖天地为例，有业主两年前购买了一套翠湖天地四期隽荟187平方米，带露台超高区房子，当时成交价约3000万元，现市场售价4500万元，涨了1500万元。“刚需房跌幅较多，品质高端楼盘，次新房依然抢手。”张青告诉记者，最近有两套挂牌出售的2021年交房的静安区长安西路静安天御，精装修，其中一套房源产权面积190平方米，地上两层加上地下一层赠送面积，实际使用面积近300平方米，业主出售总价3700万元，单价19.4万元/平方米。另一套245平方米，去年挂牌价14.6万元/平方米，现业主挂牌价3800万元，单价15.5万元/平方米，价格上涨近1万元/平方米。有房源涨价上千万元，有房源降价千万元，张青认为大多数业主抛售都是需要资金，业主对市场的预期是次要的。另一方面，上海顶级豪宅地段新房供应少，具有很强的稀缺性，保值能力和安全性较高。如：浦东世茂滨江花园，圈层和性价比是其卖点，莘闵别墅区也是高阶人群的偏爱，热门楼盘，翠湖天地，浦东星河湾，徐汇尚海湾，浦东仁恒均是成交较高的豪宅楼盘。卢文曦表示，豪宅是个特殊产品，市场好的时候涨得快，成交量也上去，市场低迷的时候缩量明显，价格整体降幅不大。2022年土地成交量高，今年新房供应依然会较多，二手房依然会承压。今年上半年价格会继续调整，下半年伴随成交量企稳反弹，价格也会企稳、修复。
编辑：本站编辑
中房报·本地快讯
展开全文
京公安备：11010502039233号
热门评论