上海楼市。徐凡淋/摄

徐凡淋/发自上海

设置中止价、低溢价率，给房企留有利润空间，竞拍环节更为规范，是今年上海集中供地的特点。在2020年“围标”事件，2021年新规改革后的上海土地市场格外的规范与稳健。

12月3日，为期5天的上海第三轮集中供地落下帷幕，2021年上海三轮集中供地也划上圆满句号。对比10月份上海第二次集中供地，第三轮土拍中有9幅地块出现溢价，溢价地块平均溢价率为8.71%，拍地数量和出让面积均有所回升。

“市场预期比第二批的时候，有所回归，有一些溢价土地的出现，说明开发商并没有看空市场，给开发商一定利润空间，开发商也愿意去做一些项目。”上海中原地产市场分析师卢文曦接受中国房地产报记者采访时表示。

同策研究院研究总监宋红卫也对中国房地产报记者表示，今年上海土拍市场比较成功，首先表现在土地价格整体平稳，溢价率较以前年份有明显的下行。从最高地价与预售指导价来看，每块地都有一定的利润空间，保障了房企的生存空间，对稳定市场，控制风险有重要影响。

央企和国企成拿地主力

回顾今年上海三轮集中供地，先后共出让78幅涉宅用地，合计出让面积约461.46万平方米，全年成交总金额超1724亿元，将为明后年共计可供应超7万套新房。

今年上半年的第一次集中供地，当杭州、广州、深圳等多个城市出现近30%的高溢价地块，苏州、郑州等城市出现房企“多马甲”现象时， 6月18日，上海首批集中供地姗姗来迟，合计出让地块56幅，总数上比预告增加了4幅。

上海首次集中供地看似波澜不惊，稳如泰山，实则竞争激烈。在上海土拍新政改革下，当地块达到中止价，将进入书面报价环节，并对竞买人的资格进行审核。至6月25日56幅地块全部成交，成交总额731亿元，即使是竞争最为激烈的地块，溢价率也维持在个位数，平均溢价率仅为6.3%。

没有乱象，低溢价率，保证房企利润来源，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，碧桂园、金地连拿三宗地，说明上海依然是一个值得深耕的城市，是很多大房企的利润来源。

如果说上海首次土拍是稳健和规范，10月8日，第二次土拍中前夕上海土地市场发布公告以地块规划建设做进一步调整优化等原因，终止松江永丰街道、奉贤新城地块、宝山新城、金山朱泾镇、崇明陈家镇双宅地等共计7幅商品住宅地块的出让活动，给原本降温的楼市带来巨大的心理冲击。

九月及国庆楼市成交数据各地明显降温，不少城市土地流拍的情况下，上海终止7幅地块的出让，越发增加市场观望情绪，有专家表示房企资金池紧张，土地市场将加速楼市降温。

10月14日，上海第二轮集中供地落下帷幕，20幅商品住宅地块（含2幅“城中村”地块）涉宅地块全部出让，成交总金额约480.5亿元。18幅商品住宅用地中，9幅底价成交，6幅溢价率近10%，24家竞得房企中，近8成是央企或国企，奉贤新城、闵行梅陇地块触发土拍新规。

记者发现第二轮拿地金额前三甲房企中联合拿地，抱团集中资源争夺优质地块成为房企的新策略，第一轮集中供地拿地金额前三甲企业，拿地金额均在100亿元上下，第二轮集中供地房企拿地金额明显减少，即使是拿地金额第一的招商路劲象屿联合体总金额也不足65亿元，上海本土国企拿下多幅地块，这在以往非常少见。

到12月份的第三轮集中供地，相比第二轮，拍地数量和出让面积均有所回升，成交总金额约470亿元，与第二轮基本持平，推出27幅涉宅地块中，18幅地块底价成交，9幅出现溢价，溢价地块平均溢价率为8.71%。

从拿地房企名单看，央企和国企依然是拿地主力军，包括招商蛇口、中建八局以及上海本土房企金桥、浦发、浦开、奉贤发展和外省市国企建发、象屿、安徽高速等均有收获。

在第三轮上海土拍中，拿地金额排名前三甲的为招商及其联合体、港城开发、金桥集团，其中，招商及其联合体拿下青浦西虹桥、浦东高桥镇、嘉定南翔三幅地块，拿地金额约105.9亿元，港城开发拿地金额72亿元，金桥集团拿地金额45亿元，较第二批次集中供应拿地金额明显上升。

对于今年上海三轮土拍，国企央企拿地占主力军，同策研究院研究总监宋红卫对记者表示，目前整个行业受资金链紧张的影响，大部分民营企业都暂停或者暂缓拿地，只有国企、央企现金流较为充裕，且仍保持一定的融资能力。其次，从城市层面来看，上海较其他城市的房地产市场更为健康，风险也低，尤其是核心地块几乎没有什么风险，在限制土地价格以后，所有项目基本都有可观的利润，土拍规则调整后，小企业也有均等的拿地机会。第三，时间上，当前整个市场较为低迷，土地市场竞争也较弱，有助于企业拿地成功的概率。从土拍表现来看，地块呈现分化特征，核心区域的地块更受企业欢迎。

每个项目均有可观利润

“上海集中拍地，因为设置了中止价，地块溢价率控制在10%以内，给了房企利润空间。”民营企业资金链普遍紧张，而一家在上海土拍市场中多次拿地，不愿具名的上海本土房企相关人士则表示目前企业资金宽裕，土地市场是底价捡漏的好时机，由于现在市场形势紧张，拿了地也不能声张，低调为宜。

就房企利润方面来看，记者在分析多个地块成交楼面价和房地联动指导价，发现上海成交地块中基本每个项目均有可观利润。以12月1日招商蛇口竞得的浦东新区高行镇（高桥新市镇北社区Y00-0402单元）E01-06地块为例，该地块出让面积70328平方米，住宅套数下限1200，溢价率9.39%，成交总价45.29亿元，成交楼面价35684元/平方米，房地联动指导价为70300元/平方米，板块一二手房倒挂明显。

12月2日，象屿招商江苏师山联合体拿下的青浦区西虹桥蟠龙路地块，出让面积约38844.6平方米，成交总价33.566亿元，溢价率9.08%，成交楼面地价约37086元/平方米，本地块房地联动指导价为60000元/平方米。

12月2日，安徽高速竞得的青浦区朱家角镇港周路西侧D01-01地块，成交总价12亿元，溢价率8.95%，成交楼板地价约19067元/平方米，该地块房地联动指导价为42000元/平方米。

安徽高速底价捡漏的另一地块青浦区华新镇华志路北侧23-01地块，出让面积46717.9平方米，成交总价19.34亿元，成交楼面价23000元/平方米，该地块房地联动指导价为46000元/平方米。

低溢价率、底价捡漏为今年上海土拍成交主流。

中原地产市场分析师卢文曦对中国房地产报记者表示，上海土拍，还是留给开发商一定的利润空间，开发商也愿意去做一些项目，对比前几个月，现在政策消息偏暖，信贷上也有所放松，房企融资现在逐渐回归常态。

同策研究院研究总监宋红卫也认为，今年土地价格整体平稳，溢价率较以前年份有明显下行。从最高底价和预售价来看，每块地都有一定的利润空间，保障了房企的生存空间，对稳定市场，控制风险有重要影响。其次，上海土地供应明显倾向五个新城，最近出台五个新城的人才落户门槛降低的政策，对于五个新城是重大利好，保障房比例上升，也为上海房地产长期稳定奠定基础。